Bị ngăn chặn giao dịch đất: Có sang tên sổ được không?
Khi một thửa đất bị ngăn chặn giao dịch, nhiều người thắc mắc liệu có thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ hay không. Đây là vấn đề quan trọng trong các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất mà tài sản đang bị tranh chấp hoặc bị áp dụng biện pháp phong tỏa. Bài viết sau sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất của việc bị ngăn chặn giao dịch đất, quyền sang tên, và những điều cần lưu ý.
Ngăn chặn giao dịch đất là biện pháp pháp lý nhằm tạm thời hạn chế các quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, đăng ký biến động đối với một thửa đất cụ thể, nhằm phục vụ:
Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án;
Thi hành án dân sự;
Xác minh vụ án hình sự liên quan đến tài sản;
Đảm bảo quyền lợi của các bên trong quan hệ dân sự.
Ngăn chặn thường được thực hiện thông qua:
Quyết định của Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Văn bản của cơ quan thi hành án;
Đơn yêu cầu kèm chứng cứ của người có quyền lợi liên quan, gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai.
2. Căn cứ pháp lý về việc ngăn chặn và sang tên đất
2.1. Luật Đất đai 2013 – Điều 188
Người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… khi:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất không có tranh chấp;
Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2. Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 – Điều 114
Tòa án có thể ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, bao gồm ngăn chặn chuyển dịch tài sản đang tranh chấp.
2.3. Luật Thi hành án dân sự 2008 – Điều 69, 111
Tài sản bị kê biên, phong tỏa không được thực hiện giao dịch chuyển nhượng cho đến khi thi hành án xong hoặc có quyết định giải tỏa.
>>> Xem thêm: Bí quyết tiết kiệm thời gian khi làm dịch thuật công chứng cho giấy tờ du học
3. Bị ngăn chặn giao dịch đất: Có sang tên sổ được không?
3.1. Trường hợp KHÔNG thể sang tên
Bạn không thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ nếu mảnh đất đang trong tình trạng:
Bị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (có văn bản gửi VPĐKĐĐ);
Bị cơ quan thi hành án kê biên, phong tỏa;
Có đơn ngăn chặn hợp lệ đang chờ giải quyết tranh chấp;
Trong các trường hợp trên, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hoặc giải quyết hồ sơ sang tên, kể cả khi bên chuyển nhượng và bên nhận đã ký hợp đồng.
3.2. Trường hợp VẪN có thể sang tên (hiếm gặp)
Nếu việc ngăn chặn chưa được cập nhật vào hệ thống của Văn phòng đăng ký đất đai (do chưa có quyết định chính thức từ cơ quan có thẩm quyền);
Nếu có quyết định của Tòa án hoặc Thi hành án cho phép tiếp tục thực hiện giao dịch;
Nếu bên yêu cầu ngăn chặn rút đơn và cơ quan ra quyết định đã ban hành văn bản hủy bỏ lệnh ngăn chặn.
4. Ví dụ minh họa thực tế
Tình huống thực tế:
Anh T (ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) ký hợp đồng mua mảnh đất 100m². Khi nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, cán bộ thông báo thửa đất đang bị ngăn chặn giao dịch đất do tranh chấp thừa kế, theo quyết định của TAND quận Nam Từ Liêm.
Kết quả: hồ sơ bị trả lại, thủ tục sang tên không thực hiện được. Sau khi vụ án được giải quyết, Tòa án ra quyết định hủy bỏ ngăn chặn, lúc này anh T mới được tiếp tục thủ tục sang tên.
5. Hậu quả pháp lý nếu cố tình giao dịch đất đang bị ngăn chặn
Hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 (vi phạm điều cấm của luật);
Người bán có thể bị truy cứu trách nhiệm nếu cố tình chuyển nhượng tài sản đang bị kê biên, tranh chấp;
Người nhận chuyển nhượng có nguy cơ không được sang tên, mất tiền và không lấy lại đất.
>>> Xem thêm: Thủ tụccông chứng tại nhà có phức tạp và mất thêm chi phí không?
6. Cần làm gì nếu bị ngăn chặn giao dịch đất?
6.1. Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất
Trước khi giao dịch, cần tra cứu tại:
Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
Cổng thông tin đất đai địa phương (nếu có);
Yêu cầu công chứng viên hỗ trợ tra cứu tình trạng ngăn chặn (nếu công chứng hợp đồng).
6.2. Làm đơn yêu cầu gỡ bỏ ngăn chặn nếu có cơ sở
Nếu bạn là người bị ảnh hưởng và có đủ chứng cứ, có thể nộp đơn yêu cầu hủy bỏ biện pháp ngăn chặn;
Trường hợp vụ việc đã giải quyết xong, cần đề nghị Tòa án/Thi hành án ban hành văn bản gỡ bỏ, sau đó gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật.
Việc bị ngăn chặn giao dịch đất khiến việc sang tên sổ đỏ gần như không thể thực hiện, trừ một số trường hợp rất hãn hữu. Người dân, đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng, cần cẩn trọng trong việc tra cứu pháp lý và đảm bảo tài sản không bị ràng buộc tranh chấp trước khi ký hợp đồng.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
