Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khi bên mua ở nước ngoài
Trong bối cảnh hội nhập và giao lưu quốc tế, nhiều giao dịch mua bán nhà đất tại Việt Nam có bên mua đang sinh sống, làm việc ở nước ngoài. Do không trực tiếp có mặt tại Việt Nam để ký kết hợp đồng, các bên thường băn khoăn về tính hợp pháp của việc đặt cọc và công chứng trong trường hợp này. Nếu không nắm rõ quy định pháp luật, hợp đồng đặt cọc rất dễ bị vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp khó giải quyết. Bài viết dưới đây phân tích toàn diện vấn đề công chứng đặt cọc nhà đất cho người ở nước ngoài, trên cơ sở pháp luật hiện hành và thực tiễn công chứng.
>>> Xem thêm: Sự thật thú vị:Văn phòng công chứng không chỉ công chứng hợp đồng!
1. Bên mua ở nước ngoài trong giao dịch đặt cọc – xác định đúng tư cách pháp lý
Bên mua ở nước ngoài có thể thuộc một trong các trường hợp sau:
Công dân Việt Nam đang định cư, học tập, làm việc ở nước ngoài;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Người nước ngoài có đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật.
Dù thuộc trường hợp nào, khi tham gia hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, bên mua vẫn được coi là chủ thể của giao dịch dân sự và phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”.
2. Đặt cọc mua bán nhà đất khi bên mua ở nước ngoài có hợp pháp không?
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Pháp luật dân sự không hạn chế việc bên mua ở nước ngoài tham gia hợp đồng đặt cọc.
Tuy nhiên, đối với giao dịch mua bán nhà đất, tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc còn phụ thuộc vào:
Tư cách pháp lý của bên mua;
Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Việc tuân thủ hình thức và thủ tục công chứng theo quy định.
>>> Xem thêm: Lý do nên ưu tiên sử dụngdịch vụ sổ đỏ thay vì tự nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước
3. Hình thức tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc của bên mua ở nước ngoài
Trong thực tiễn, bên mua ở nước ngoài thường tham gia giao dịch đặt cọc theo một trong các hình thức sau:
Trực tiếp ký kết tại Việt Nam khi về nước;
Ký kết thông qua người đại diện theo ủy quyền;
Ký trước tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài, sau đó hợp pháp hóa để sử dụng tại Việt Nam.
Mỗi hình thức đều có yêu cầu pháp lý riêng và cần được công chứng viên kiểm tra kỹ lưỡng trước khi chứng nhận hợp đồng.
4. Có bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc khi bên mua ở nước ngoài không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng. Tuy nhiên, trong trường hợp bên mua ở nước ngoài, việc công chứng đặt cọc nhà đất cho người ở nước ngoài được xem là cần thiết nhằm:
Xác lập giá trị chứng cứ rõ ràng;
Kiểm soát tư cách pháp lý và năng lực hành vi của bên mua;
Hạn chế tranh chấp liên quan đến chữ ký, ý chí tự nguyện và phạm vi đại diện.
5. Điều kiện để công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất cho người ở nước ngoài
Để công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khi bên mua ở nước ngoài, cần đáp ứng các điều kiện sau:
Bên mua có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo pháp luật áp dụng;
Giấy tờ nhân thân hợp lệ (hộ chiếu, giấy tờ cư trú);
Văn bản ủy quyền hợp pháp nếu không trực tiếp ký kết;
Nội dung hợp đồng đặt cọc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Đối với giấy tờ lập ở nước ngoài, cần thực hiện hợp pháp hóa lãnh sự theo quy định trước khi sử dụng tại Việt Nam.
6. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc đã công chứng khi bên mua ở nước ngoài
Theo “Điều 5 Luật Công chứng 2014”, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; các tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Do đó, hợp đồng đặt cọc đã được công chứng là căn cứ quan trọng để xác định:
Ý chí tự nguyện của bên mua ở nước ngoài;
Số tiền và điều kiện đặt cọc;
Trách nhiệm hoàn cọc hoặc phạt cọc khi có vi phạm nghĩa vụ.
7. Rủi ro pháp lý thường gặp khi đặt cọc nhà đất với bên mua ở nước ngoài
Một số rủi ro phổ biến có thể phát sinh gồm:
Bên mua không đủ điều kiện sở hữu nhà đất tại Việt Nam;
Văn bản ủy quyền lập ở nước ngoài không hợp lệ;
Không tuân thủ quy định về ngoại hối khi chuyển tiền đặt cọc;
Nhầm lẫn giữa đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà đất.
Những rủi ro này có thể khiến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu hoặc không thể thực hiện trên thực tế.
8. Lưu ý thực tiễn khi công chứng đặt cọc nhà đất cho người ở nước ngoài
Để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên cần lưu ý:
Kiểm tra kỹ điều kiện sở hữu nhà đất của bên mua ở nước ngoài;
Ưu tiên công chứng hợp đồng đặt cọc tại tổ chức hành nghề công chứng uy tín;
Soạn thảo rõ điều khoản xử lý tiền đặt cọc trong mọi tình huống;
Trao đổi trước với công chứng viên về yếu tố nước ngoài trong giao dịch.
Kết luận
Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khi bên mua ở nước ngoài là giải pháp quan trọng nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch có yếu tố nước ngoài. Việc hiểu đúng quy định, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện công chứng đúng trình tự sẽ giúp các bên hạn chế rủi ro, bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong giao dịch nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
