Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất qua hình thức ủy quyền
Trong thực tiễn giao dịch mua bán nhà đất, không phải lúc nào các bên cũng trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc. Nhiều trường hợp vì lý do công việc, cư trú ở xa hoặc điều kiện cá nhân, các bên lựa chọn ủy quyền cho người khác thực hiện việc đặt cọc và ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu việc ủy quyền không được xác lập đúng quy định, hợp đồng đặt cọc rất dễ phát sinh tranh chấp hoặc bị tuyên vô hiệu. Bài viết dưới đây phân tích chuyên sâu vấn đề ủy quyền công chứng đặt cọc nhà đất, trên cơ sở pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng.
>>> Xem thêm: Bạn có đang bị tính phí sai tạivăn phòng công chứng mà không biết?
1. Đặt cọc mua bán nhà đất thông qua ủy quyền – hiểu đúng bản chất pháp lý
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp giao dịch được thực hiện thông qua người đại diện, bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc không thay đổi, nhưng ý chí của bên đặt cọc hoặc bên nhận cọc được thể hiện thông qua người được ủy quyền.
Việc ủy quyền trong giao dịch đặt cọc được điều chỉnh bởi các quy định về đại diện theo ủy quyền. Theo đó, người được ủy quyền chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong phạm vi được ghi nhận trong văn bản ủy quyền hợp pháp.
2. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc
Pháp luật dân sự quy định rõ về đại diện theo ủy quyền. Theo “Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015”, cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
Đối với giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất, văn bản ủy quyền cần đáp ứng các điều kiện sau:
Được lập hợp pháp, thể hiện rõ phạm vi ủy quyền;
Người ủy quyền có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
Nội dung ủy quyền không vi phạm điều cấm của luật.
Nếu vượt quá phạm vi ủy quyền, giao dịch đặt cọc có nguy cơ không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với bên ủy quyền.
3. Có bắt buộc công chứng văn bản ủy quyền đặt cọc nhà đất không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc mọi văn bản ủy quyền đều phải công chứng. Tuy nhiên, trong thực tiễn, ủy quyền công chứng đặt cọc nhà đất được xem là yêu cầu cần thiết nhằm bảo đảm tính an toàn pháp lý cho giao dịch có giá trị lớn.
Theo “Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự có thể được lập bằng văn bản có công chứng theo thỏa thuận của các bên. Đối với giao dịch liên quan đến nhà đất, nhiều tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu văn bản ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực để làm căn cứ kiểm tra thẩm quyền đại diện.
>>> Xem thêm: 5 bước cơ bản khi làm thủ tục vớidịch vụ sổ đỏ chuyên nghiệp
4. Điều kiện để công chứng hợp đồng đặt cọc qua hình thức ủy quyền
Để công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất qua hình thức ủy quyền, cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
Văn bản ủy quyền còn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc;
Phạm vi ủy quyền bao gồm quyền ký kết hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền đặt cọc;
Người được ủy quyền có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
Nội dung hợp đồng đặt cọc phù hợp với phạm vi ủy quyền đã được xác lập.
Việc thiếu hoặc ghi không rõ các nội dung này là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp.
5. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc được ký thông qua ủy quyền
Theo “Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015”, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Khi hợp đồng đặt cọc được ký kết đúng phạm vi ủy quyền và được công chứng hợp pháp, quyền và nghĩa vụ phát sinh trực tiếp đối với bên ủy quyền, không phải đối với người được ủy quyền.
Trường hợp người được ủy quyền ký vượt quá phạm vi được giao, hậu quả pháp lý sẽ được xem xét theo quy định của pháp luật dân sự về đại diện không có thẩm quyền.
>>> Xem thêm: Những thay đổi pháp lý mới vềCông chứng di chúc bạn cần biết
6. Rủi ro pháp lý thường gặp khi đặt cọc nhà đất qua ủy quyền
Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc đặt cọc thông qua ủy quyền do:
Văn bản ủy quyền không ghi rõ quyền đặt cọc;
Ủy quyền đã hết hạn nhưng vẫn ký hợp đồng;
Người được ủy quyền tự ý thay đổi nội dung thỏa thuận;
Nhầm lẫn giữa ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc và ủy quyền chuyển nhượng nhà đất.
Những rủi ro này có thể dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu hoặc không ràng buộc trách nhiệm đối với bên ủy quyền.
7. Lưu ý thực tiễn khi ủy quyền công chứng đặt cọc nhà đất
Để hạn chế rủi ro, các bên khi thực hiện ủy quyền công chứng đặt cọc nhà đất cần lưu ý:
Lập văn bản ủy quyền có nội dung cụ thể, chi tiết;
Ghi rõ số tiền đặt cọc, thời hạn và phạm vi giao dịch;
Ưu tiên công chứng văn bản ủy quyền tại tổ chức hành nghề công chứng;
Kiểm tra kỹ hiệu lực và phạm vi ủy quyền trước khi ký hợp đồng đặt cọc.
Kết luận
Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất qua hình thức ủy quyền là giải pháp phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện đúng quy định. Việc hiểu rõ bản chất của ủy quyền công chứng đặt cọc nhà đất, xác định chính xác phạm vi đại diện và tuân thủ thủ tục công chứng sẽ giúp các bên bảo vệ hiệu quả quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong giao dịch nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
