Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nhiều lần có hợp lệ không?
Trong thực tiễn mua bán nhà đất, không ít trường hợp các bên thỏa thuận đặt cọc nhiều lần theo từng giai đoạn, đặc biệt khi giá trị giao dịch lớn hoặc phụ thuộc tiến độ pháp lý. Khi đó, câu hỏi thường được đặt ra là việc đặt cọc công chứng nhiều lần có hợp lệ không, có làm thay đổi bản chất pháp lý của giao dịch hay tiềm ẩn rủi ro tranh chấp nào không. Nếu không hiểu đúng quy định pháp luật, các bên rất dễ rơi vào tình trạng hợp đồng bị vô hiệu hoặc khó xử lý tiền cọc khi phát sinh tranh chấp. Bài viết dưới đây phân tích chuyên sâu vấn đề này dưới góc độ pháp luật dân sự và công chứng hiện hành.
Đặt cọc nhiều lần thường phát sinh trong các trường hợp:
Giá trị nhà đất lớn, bên mua chưa thể thanh toán ngay một khoản tiền cọc lớn;
Giao dịch phụ thuộc tiến độ hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhà đất;
Các bên muốn ràng buộc trách nhiệm theo từng giai đoạn cụ thể.
Mỗi lần đặt cọc có thể được lập thành văn bản riêng hoặc thể hiện trong cùng một hợp đồng đặt cọc với nhiều đợt thanh toán.
2. Pháp luật có cho phép đặt cọc nhiều lần hay không?
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Quy định này không giới hạn số lần đặt cọc, cũng không cấm việc các bên thỏa thuận chia tiền đặt cọc thành nhiều đợt.
Do đó, về nguyên tắc, việc đặt cọc công chứng nhiều lần là hợp lệ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”.
3. Các hình thức đặt cọc nhiều lần trong giao dịch nhà đất
Trong thực tiễn công chứng, đặt cọc nhiều lần thường được thể hiện dưới các hình thức sau:
Một hợp đồng đặt cọc, quy định rõ nhiều lần giao tiền cọc;
Nhiều hợp đồng đặt cọc nối tiếp nhau cho cùng một giao dịch mua bán;
Phụ lục hợp đồng đặt cọc ghi nhận các lần đặt cọc bổ sung.
Mỗi hình thức đều có ưu điểm và rủi ro pháp lý riêng, cần được cân nhắc kỹ khi lựa chọn.
>>> Xem thêm: Địa chỉ cung cấpdịch vụ sổ đỏ uy tín, được khách hàng tin tưởng lựa chọn
4. Công chứng hợp đồng đặt cọc nhiều lần có bắt buộc không?
Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng. Tuy nhiên, đối với trường hợp đặt cọc nhiều lần, việc công chứng được xem là cần thiết để:
Xác lập rõ giá trị pháp lý của từng lần đặt cọc;
Tránh tranh chấp về số tiền đã giao nhận;
Làm căn cứ chứng minh khi xảy ra vi phạm nghĩa vụ.
Căn cứ “Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự bằng văn bản có thể được công chứng theo thỏa thuận của các bên.
5. Giá trị pháp lý của các hợp đồng đặt cọc công chứng nhiều lần
Theo “Điều 5 Luật Công chứng 2014”, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; các tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Do đó, mỗi hợp đồng hoặc văn bản đặt cọc đã được công chứng đều có giá trị pháp lý độc lập, nếu nội dung không trái luật và không mâu thuẫn với nhau.
6. Rủi ro pháp lý khi đặt cọc công chứng nhiều lần
Mặc dù hợp lệ về mặt pháp luật, việc đặt cọc nhiều lần vẫn tiềm ẩn một số rủi ro như:
Nhầm lẫn giữa đặt cọc bổ sung và sửa đổi hợp đồng mua bán;
Mâu thuẫn nội dung giữa các hợp đồng đặt cọc;
Khó xác định tổng giá trị tiền cọc khi xử lý phạt cọc;
Một bên lợi dụng việc đặt cọc nhiều lần để kéo dài thời gian giao dịch.
Những rủi ro này thường phát sinh khi hợp đồng không được soạn thảo chặt chẽ ngay từ đầu.
7. Xử lý tiền cọc khi có tranh chấp trong trường hợp đặt cọc nhiều lần
Khi phát sinh tranh chấp, việc xử lý tiền cọc sẽ căn cứ vào:
Nội dung thỏa thuận trong từng hợp đồng đặt cọc;
Tổng số tiền đặt cọc thực tế đã giao;
Hành vi vi phạm nghĩa vụ của từng bên.
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, bên vi phạm nghĩa vụ có thể phải mất cọc hoặc trả cọc và một khoản tiền tương đương giá trị cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
8. Lưu ý thực tiễn khi công chứng đặt cọc nhà đất nhiều lần
Để hạn chế rủi ro, các bên nên lưu ý:
Ghi rõ tổng số tiền đặt cọc và từng lần giao tiền;
Xác định rõ mối liên hệ giữa các lần đặt cọc;
Tránh ký nhiều hợp đồng đặt cọc có nội dung chồng chéo;
Tham khảo ý kiến công chứng viên trước khi thực hiện.
Kết luận
Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nhiều lần là hợp lệ theo quy định pháp luật, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, để bảo đảm an toàn pháp lý, các bên cần soạn thảo hợp đồng chặt chẽ, minh bạch và thực hiện công chứng đúng trình tự, tránh phát sinh tranh chấp phức tạp trong quá trình mua bán nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
